주택담보대출 DSR DTI 계산 시 소득 적용 하는 방법의 모든 것

주택담보대출이 필요할 때, DSR과 DTI를 적용받게 됩니다. 이 때, 소득을 어떻게 적용해야 하나 어려움을 겪는 경우가 많이 있습니다. 이번 글을 통해 주택 구입 시 소득을 어떻게 적용하는지 알 수 있는 기회가 되었으면 합니다. 

 

1. 재직 확인 기준

소득적용 기준에 앞서 재직 확인이 1차적으로 이루어져야 합니다. 재직확인이 이루어지면, 그에 맞는 소득기준을 적용 합니다.

• 근로소득자 : 건강보험자격득실확인서(건강보험 자격이 직장가입자로 되어 있어야 함), 재직증명서
  (대출 신청일 현재 휴직 중인 경우, 추가적으로 휴직원 또는 휴직증명서 등 휴직임을 증빙할 수 있는 서류 추가 제출)
• 사업소득자 : 사업자등록증 또는 사업자등록증명원
• 사업자등록증 없는 사업소득자 : 위촉증명서, 고용계약서, 재직증명서 등 사업소득자 임을 증빙할 수 있는 서류
  (보험설계사, 다단계판매원 등 사업소득자로 분류된 자)
• 연금소득자 : 연금수급권자 확인서 또는 명칭에 관계없이 연금수급권자임을 증빙할 수 있는 서류 및 증명서

2. 소득 산정 방법★★

• 근로소득자(아래 서류 중 택1)
  - 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA 용)
  - 근로소득원천징수영수증 또는 원천징수영수부 등 회사에서 발급되는 소득증빙 서류(직인 날인 필요)
  - 급여명세표, 임금대장 등 회사에서 발급되는 급여증빙 서류
• 사업소득자
  - 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA 용)
  - 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 직인 날인 필요)
  ☞ 종합소득세 신고는 하였으나, 소득금액증명원이 발급되지 않는 경우에 사용 가능. 예를 들어 5월 종합소득세 신고는 하였으나 소득금액증명원이 나오지 않는 경우 위 서류 사용 가능
• 사업자등록증 없는 사업소득자
  - 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA 용)
  - 연말정산용 사업소득 원천징수영수증(거주자의 사업소득 원천징수영수증 포함)
• 연금소득자 
  - 연금수급권자 확인서(이 서류 상 연금금액이 표기된 경우)
  - 연금수령통장 거래내역서(연금수급권자 확인서 상 금액이 표기되지 않은 경우)
• 추정소득
  - 건강보험자격득실확인서 상 직장피부양자로 되어 있는 경우
  - 전년도 사업개시를 하였으나, 아직 소득서류가 나오지 않는 경우
  ☞ 예를 들어, 2024년 9월 사업개시를 하였으나 아직 2024년도 소득금액증명원이 발급되지 않는 경우 또는 2025년도 사업개시를 한 경우 소득증빙이 어렵기 때문에 추정소득 사용이 가능함(단, 전년도 소득이 2,400만원이 넘어가지 않아야 함)
  - 부부합산 소득 2,400만원 이하인 경우
  - 위 케이스에 해당하는 경우, 건강보험료납부확인서 또는 (국민연금 납부하는 경우) 연금산정용 가입내역확인서로 소득 환산 가능
• 일용소득자
  - 일용소득자는 별도의 재직증빙 서류를 제출할 필요는 없으며, 소득금액증명원 상 일용소득금액을 그대로 사용

3. 기타

• 휴직자는 휴직 전 서류를 제출하시면 됩니다.
• 디딤돌대출과 보금자리론을 소득 추정 시 건강보험료납부확인서와 연금산정용 가입내역확인서로 소득환산을 하지만, 은행 주택담보대출의 경우 추가적으로 신용카드사용내역으로 소득추정이 가능합니다.
  ☞ 신용카드 소득 추정시, 전년도 카드이용 내역 또는 최근 1년 카드이용 내역으로 환산이 가능합니다. 이 때 "소득공제용 카드이용내역서"를 제출하시면 됩니다.
• 위 소득 중 2개 이상의 소득이 발생된다면, 소득 합산이 가능합니다. 예를 들어, 급여소득과 사업소득이 동시에 발생하는 경우 두 개의 소득을 합산할 수 있습니다.

위에 설명드린 소득산정 방법은 기본적으로 주택담보대출을 받을 때, DSR 또는 DTI 계산할 때 적용이 됩니다. 그리고 주택담보대출 외에 신용대출이나, 비주택담보대출을 받을 때에도 DSR 기준이 적용 되는데 그 때에도 동일한 기준이 적용됩니다. 따라서 위 기준을 제대로 파악하고 있다면 다른 대출을 받을 때에도 응용을 할 수가 있습니다.

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