HUG 전세자금대출 가능한 집은? 주택가격 계산하는 방법

전세자금대출을 받기 위해서는 HF(주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관의 보증을 받아야 합니다. 이번 글에서는 그 중에서 HUG의 보증을 받기 위해 필수적으로 알아야 하는 주택가격 계산하는 방법에 대해 설명해드리도록 하겠습니다. 아래에서 설명하는 요건을 충족한다면, 기본적으로 버팀목전세자금대출, 청년전용버팀목전세자금대출, 신혼부부버팀목전세자금대출 등 HUG 보증을 받는 모든 전세자금대출을 신청 할 수 있습니다. 또한, 이 글을 통해 전세자금대출의 대략적인 가능성을 파악해 볼 수 있습니다.

1. 아파트, 주거용 오피스텔

<아래의 순서대로 적용하며, 상위 항목이 없을 경우 하위 항목 적용 가능. 아래의 금액에 90%를 곱한 금액을 주택가격으로 평가>
☞ 아래에서 조회된 금액 x 90% - 선순위 근저당권 ≥ 임차보증금을 충족한다면 HUG 보증 이용 가능함
☞ 주거용 오피스텔은 대부분 KB시세와 부동산테크 시세가 없어 대부분 공동주택가격의 140% 금액을 적용하지만 KB시세가 있는 경우가 간혹 있기 때문에, 부동산 계약시 주의하시기 바랍니다.

• KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택 가능
  ☞ KB시세는 아파트 최저층은 하위평균가, 그 외에는 일반평균가를 적용 함. 부동산테크 시세는 하한가와 상한가의 평균 적용
• 공동주택가격의 140% 금액(주거용 오피스텔은 국세청 기준시가의 140% 금액)
• 안심전세App에서 조회되는 주택시세 중 하한가
• 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본)상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
• 분양가격의 90%금액(준공 후 1년이 경과되지 않는 주택에 한정)
• 토지의 공시지가와 건물의 시가표준액을 합산한 금액을 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 나눈 금액의 140% 금액
  ☞ 토지 공시지가는 국토교통부 개별공시지가 확인, 건물 시가표준액은 관할 지자체에 문의하면 확인 가능함

KB시세 조회👆️ 부동산테크 시세👆️ 공동주택가격👆️ 안심전세App 시세👆️ 국세청 기준시가👆️ 토지 공시지가👆️

2. 연립주택, 다세대주택, 빌라

<아래의 순서대로 적용하며, 상위 항목이 없을 경우 하위 항목 적용 가능. 아래의 금액에 90%를 곱한 금액을 주택가격으로 평가>
☞ 아래에서 조회된 금액 x 90% - 선순위 근저당권 ≥ 임차보증금을 충족한다면 HUG 보증 이용 가능함

• 공동주택가격의 140% 금액
• 안심전세App에서 공시되는 주택시세 중 하한가
• 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본)상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
• 토지의 공시지가와 건물의 시가표준액을 합산한 금액을 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 나눈 금액의 140% 금액
  ☞ 토지 공시지가는 국토교통부 개별공시지가 확인, 건물 시가표준액은 관할 지자체에 문의하면 확인 가능함

3. 단독주택, 다가구주택

<아래의 순서대로 적용하며, 상위 항목이 없을 경우 하위 항목 적용 가능. 아래의 금액에 90%를 곱한 금액을 주택가격으로 평가>
☞ 아래에서 조회된 금액 x 90% - 선순위 근저당권 - 선순위임차보증금 ≥ 임차보증금을 충족한다면 HUG 보증 이용 가능함

☞ 다가구주택의 경우 여러 세대가 함께 거주하는 세대이기 때문에, 선순위 임차인이 있을 경우 부동산을 통해 선순위 임차인의 임차보증금을 확인하여 위 계산식에 따라 선순위임차보증금을 포함하여 계산해야 합니다.

• 개별주택가격의 140% 금액

 

• 부동산등기사항전부증명서(부동산등기부등본)상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
• 토지의 공시지가와 건물의 시가표준액을 합산한 금액을 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 나눈 금액의 140% 금액
  ☞ 토지 공시지가는 국토교통부 개별공시지가 확인, 건물 시가표준액은 관할 지자체에 문의하면 확인 가능함

4. 유의사항 및 경험에 의한 TIP★★★

• 각 주택 유형에 따라 금액을 계산한 후, 꼭 90%를 적용해야 합니다.
• 위 주택가격 조건을 충족한다면, 전세 보증금의 80% 범위 내에서 대출 신청이 가능함을 의미합니다.
• 위 안내는 단순히 HUG 보증을 이용할 수 있는 주택의 요건을 설명한 내용이며, 은행에서 별개로 심사가 통과되어야 대출 이용이 가능합니다.
• 다가구 주택은 선순위임차보증금을 전부 파악해야 하기 때문에, 사전에 주택가격 요건을 충족하는지 파악하는 것이 어렵습니다. 그렇기 때문에 은행에서도 다가구 주택은 HUG 보증을 잘 취급하지 않습니다. 따라서  HUG 보증을 원활히 이용하고자 하시면 다가구주택의 계약은 피하는 것이 좋습니다.
• HUG 보증은 기본적으로 소득보다는 주택의 가격을 더 중요하게 평가합니다. 따라서 무소득자나 학생도 신청이 가능합니다. 다만, 은행에서는 이와 별개로 대출을 상환할 수 있는지에 대한 상환능력 평가를 별개로 심사하기 때문에 위 주택가격 요건을 충족하더라도 대출이 부결될 수 있습니다. 
• 또한, 은행에서는 HUG 보증을 선호하지 않으며, 실제로 HUG 보증을 취급하지 않는 은행도 많이 있습니다. 따라서 임대차계약을 하기 전에 은행에서 HUG 보증 취급 여부와 대출 사전 심사를 통해 어느정도 승인 가능성이 있는 경우에 임대차계약을 체결하는 것이 좋습니다.

HUG 보증은 HF와는 달리 소득이 적더라도 큰 금액의 대출을 받을 수 있는 제도 입니다. 이를 이용하기 위해서는 우리도 어느정도의 지식을 가지고 있어야 합니다. 은행에서도 대출을 받을 수 있는 요건을 적극적으로 알려주지 않습니다. 따라서 우리 스스로 대출 가능성을 파악해 보는 것이 필요합니다. 

 

 

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